Центробанк (Банк России, ЦБ РФ) начнёт вводить ограничения на выдачу «ипотеки от застройщика» по околонулевым ставкам уже в начале 2023 года.
Об этом 15 ноября на заседании Госдумы сообщила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. По её словам, перегрева на российском ипотечном рынке на сегодняшний день не наблюдается, однако регулятор обеспокоен льготной ипотекой от застройщиков с завышенной на 20-30% стоимостью квартир.
В докладе ЦБ указывается, что низкий процент в сегменте ипотеки от застройщика достигается за счёт завышения стоимости квартиры для покупателя, а застройщик выплачивает банку разницу в составе комиссии для компенсации выпадающих доходов в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства.
В итоге переплата по таким кредитам зачастую получается больше, чем проценты, а продать жильё за те же деньги на вторичном рынке уже не получится. В Центробанке полагают, что ограничения сократят риски заёмщиков и банков, получающих переоценённый залог, пишут «Ведомости» со ссылкой на собственного корреспондента.
Результаты проведённого Банком России опроса показали, что уже в июне больше половины от общего объёма ипотечных сделок на первичном рынке в России приходились как раз на предложения от застройщиков, из-за чего к августу средневзвешенная ставка на кредиты на квартиры в новостройках снизилась до 3,7%, потеряв 2,2 п. п. с января 2022 года.
В качестве ограничительных мер, которые позволят охладить сегмент ипотеки от застройщика, ЦБ рассматривает введение повышенных надбавок для первоначального взноса на уровне 10-20%. Ожидается, что это позволит воздействовать прежде всего на первичный рынок, где большая часть кредитов характеризуется высоким уровнем LTV (размера кредита/стоимость залога), применяемого банками при расчёте суммы возможного займа.
Другой вариант — устанавливать надбавки только для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, делая поправку на ставку субсидирования по государственным программам. В качестве регуляторных мер воздействия может использоваться введение надбавок к ставке резервирования, которые будут прибавляться к стандартному уровню резерва по кредиту с первого дня его выдачи. Банки, в свою очередь, предложили ЦБ ввести минимальный порог ставок по программам кредитования от застройщика.
Ранее «ДП» рассказывал, что в октябре на рынке первичной жилой недвижимости в Петербурге доля сделок с использованием ипотечного кредита составила 93% впервые за всю историю наблюдений. При этом самой популярной осталась ипотека с господдержкой — на неё пришлось 72% от всех ипотечных сделок.
В то же время Калининградская область, напротив, вошла в число регионов с неподъёмной ипотекой. Согласно результатам свежего исследования, суммарно в России насчитывается 14 регионов, где жителям для обслуживания ипотечного кредита нужно отдавать более 2/3 средней зарплаты.
