Петербуржцы всё активнее покупают студии. При нынешних ценах и высоких ставках по ипотеке денег на что-либо более просторное у покупателей нет.
По оценкам Urbanus.ru, за последние полтора года доля студий в структуре спроса выросла в городе с 23 до 37,2%. По данным аналитиков портала, в течение всего 2020 года она держалась ниже отметки 23%. «Сезон–2021 стал временем возвращения утраченных позиций: в первом полугодии доля студий расширилась до 24,7%, а во втором — до 27,1%. По статистике первых 6 месяцев 2022 года, студии составили 37,2% от всей массы реализованных квартир. На периферии пропорция ещё выше — 48%», — говорится в исследовании.
В таких крупных проектах, как «Солнечный город», «Чистое небо», «Полис Приморский», «Ручьи», «Живи! В Рыбацком», «Парадный ансамбль», «FoRest Аквилон», доля студий в объёме продаж — 40–50%. В ЖК «Морская миля» и Chkalov она превышает 60%. Есть несколько новостроек, где доли студий и вовсе запредельны: скажем, 70,3% в ЖК «Октябрьская набережная» и 72,1% в ЖК «Цветной город».
Всего в 92 городских новостройках в январе–июне продано 8,8 тыс. студий. Их стоимость колебалась от 2,51 млн рублей (21,5 м2 в ЖК «Полёт») до 16,68 млн (39,44 м2) в ЖК Grand View. Две трети лотов стоили до 5 млн рублей.
Для отдельной от родителей жизни
Увеличение доли студий в новостройках обусловлено текущим спросом. «Растёт спрос — увеличивается и объём предложения. А на фоне растущих цен на жильё и снижения покупательной способности населения увеличение спроса на малогабаритные квартиры вполне объяснимо. Кроме того, студия некомфортна только для семьи с детьми. Но например, для молодого человека, который начинает отдельную от родителей жизнь, или для одинокого пенсионера — идеальный вариант. Небольшие коммунальные платежи, простота в ремонте и обслуживании — всё это несомненные плюсы таких квартир», — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1«.
«Компактные квартиры закрывают потребности многих клиентов, не желающих переплачивать за неиспользуемые квадратные метры. Это и инвесторы (студия максимально удобна для сдачи и перепродажи — инвестиционный доход хороший, а порог входа ниже), и молодые специалисты, и заботливые родители, которые приобретают жильё детям “на вырост”», — соглашается Юлия Паршина руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
Кроме того, за счёт студий застройщик может сдерживать рост общего «чека» на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. По данным Nikoliers, в 2022 году средняя площадь квартир, реализованных на первичном рынке Петербурга, впервые за 6 лет опустилась ниже отметки 40 м2 (теперь это 38,7 м2, что на 3,6 м2 меньше, чем в 2021-м). «Снижение средней площади наблюдается во всех сегментах. Причём драматичнее всего сократилась средняя площадь в премиум-классе (–10,4 м2), что связано с ростом доли малогабаритных лотов», — замечает Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers.
Более того, расширяется предложение студий в проектах бизнес-класса, а также в элитном сегменте, чего раньше не было. Всё больше премиум-клиентов выбирают компактные квартиры — они готовы платить за видовые характеристики, за локацию или окружение, но не за лишние «квадраты».
Так, в бизнес-классе доля лотов, не превышающих 30 м2, в структуре спроса достигла 15% (9% в 2021 году и 4% в 2020–м), а в премиум–классе — 6%, подсчитали в Nikoliers.
Отменять — не строить
В начале июля Счётная палата России предложила исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. По мнению аудиторов палаты, государству не нужно поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья и таким образом способствовать росту предложения в этом сегменте. Кроме того, полагают в СП, если семья купит в ипотеку студию или однокомнатную квартиру, она наверняка в дальнейшем лишится возможности улучшить жилищные условия.
Участники рынка считают, что отмена льготной ипотеки на студии отрасли не поможет. «Проблема не в том, что строят, а в том, что без ипотеки клиенты не будут покупать вовсе никакого жилья, потому что денег у большинства хватает только на студию. Для большого количества людей в Петербурге студия — это прекрасный вариант покупки первого собственного жилья. Прелесть студии в том, что её можно купить, не имея другой квартиры. А вот с нуля купить однокомнатную получается не у всех», — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
С ним согласен Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ООО «Запстрой«. «Студии — популярный формат доступного жилья, традиционно они пользуются спросом у людей до 35 лет. Сегодня необходимо расширять вариативность кредитного инструментария для покупателей и застройщиков, а не снижать её. Отмена льгот и субсидий на доступное жильё для всех категорий покупателей замедлит строительный рынок на и так понижающем тренде», — считает он.
Студии — наиболее ликвидный продукт на рынке новостроек, особенно при сокращении платёжеспособного спроса. «Застройщик, может быть, и был бы счастлив строить и продавать стометровые “трёшки”, если бы за этим стоял массовый спрос», — отмечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».
«В студии как таковой ничего плохого нет. Но дело в том, что появляются целые “студия–кварталы” (особенно в пригородах), которые быстро маргинализируются. Ведь студия — самое дешёвое жильё, его значительная часть сдаётся в аренду. А его обитатели — это во многом недавние жители хрущёвок», — опасается Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум лайф девелопмент».
Общество меняется, а с ним — и потребности покупателей недвижимости. Всё больше молодых людей стремятся начать жить отдельно от родителей как можно раньше. Текущие ставки позволяют молодому специалисту приобрести студию в ипотеку и выплачивать менее 50% своего ежемесячного заработка для погашения кредита. Следующая ступень — это однокомнатная квартира, но она фактически не меняет качество жизни молодой семьи. А вот если появляются дети, то приоритет отдаётся квартирам с двумя спальнями.
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор ГК Docklands Development
Как показывает практика, в условиях экономической нестабильности или неопределённости студии становятся одним из наиболее ликвидных форматов на рынке строящегося жилья. Они дают возможность людям с небольшими накоплениями приобрести квартиру и тем самым сохранить денежные средства, при этом уложиться в бюджет покупки. Поэтому неудивителен всплеск интереса к студиям именно в кризисные периоды.
Владислав Фадеев
начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт–Петербург»
Студия — продукт, который уже 2 десятилетия не теряет востребованности. За этот период студии прошли много этапов трансформации: от альтернативы комнате в коммуналке (в начале 2000–х), позже — целых домов из студий (настолько они были востребованы покупателем) до современных юнитов в апарт–отелях. Убеждён: в том или ином виде феномен студий ещё долго будет жить, обретая различные форматы и смыслы.
Всеволод Глазунов
директор по маркетингу Legenda
В Петербурге есть огромный спрос на студии в центре города. Это золотое дно, если кто–то начнёт строить их в центре. Это и шикарный способ сдавать жильё, и в силу сложившегося жилого фонда у нас дефицит малогабаритного жилья в центральных районах. Именно поэтому студии появляются в проектах комфорт– и бизнес–класса в центре. А вот в пригородах хорошо было бы строить таунхаусы с просторными квартирами или вовсе реализовывать проекты комплексного развития — малоэтажные ЖК с социальной инфраструктурой.
Виолетта Басина
гендиректор ГК «Омакульма»
В России недвижимость традиционно считается одним из самых надёжных инструментов инвестирования и сохранения капитала. И с этой точки зрения квартиры–студии являются как отличным решением для начинающих инвесторов, так и самым доступным вариантом в качестве первого жилья. Поэтому студии остаются востребованными среди покупателей. При этом стоимость квадратного метра в таких квартирах выше, поэтому девелоперы не снижают их долю в квартирографии объектов.
Александр Андрианов
первый вице-президент Glorax
