Дом с доходами: как меняется рынок сервисных апартаментов в Петербурге

Петербург всего за несколько лет превратился в столицу сервисных апартаментов. Их доля в нашем городе значительно выше, чем в других регионах. О том, чем привлекают апартаменты, сколько на них можно заработать и в чём их схожесть с доходными домами XIX века — в материале «ДП».

Рынок апартаментов в Петербурге растёт год от года. По данным NF Group в Петербурге, сейчас представлены 9,4 тыс. юнитов в 29 апарт-отелях. Их общая доля в 2022 году выросла на 15% на рынке краткосрочной аренды, потеснив гостиницы и квартиры, сообщили в GloraX. Большинство предложений сейчас сосредоточено вокруг сервисных апартаментов. Чем они отличаются от обычных апартов? Под термином «сервисные апартаменты» подразумевают полностью готовые для проживания и сдачи в кратко- и долгосрочную аренду нежилые помещения, которые объединяют внутренняя инфраструктура и круглосуточный отельный уровень обслуживания. Ещё одно преимущество — наличие управляющей компании (УК). Как правило, такие операторы профессионально занимаются сдачей апартаментов в аренду, уже зарекомендовали себя на рынке и обладают успешным опытом. В связи с этим можно получать стабильный доход без специфических знаний и опыта при минимальных рисках.
Современный апарт-отель — это не только комфорт, комплекс услуг и качественное размещение, это ещё многофункциональность. Сочетание нескольких функций создаёт синергию, которая идёт на пользу и апарт-отелю, и его гостям», — говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Петербурге.
В апарт-отелях большое внимание уделяется общественным пространствам: лобби, ресторанам, барам, коворкингам, фитнес-залам, игровым комнатам. Такая внутренняя инфраструктура присуща жилым комплексам бизнес-класса и выше. В апартаментах можно получить всё это за существенно меньшие деньги. В итоге в распоряжении арендатора не только помещение номера, но и всю инфраструктуру отеля, в том числе, клининг и консьерж-сервис.

Выгодное вложение

Если сравнивать сдачу в аренду квартиры и сервисных апартаментов, то последние будут выгоднее, считают аналитики. Стоимость их покупки ниже, как правило, на 15-20%, а арендная ставка, за счёт предоставляемого сервиса — выше. Если сравнить их доходность в Петербурге, то сдача в аренду квартир приносит около 4% годовых, на апартаментах же можно зарабатывать 7-10%.
«Квартиру чаще всего сдают на долгосрок, а апартаменты профессиональная УК может сдавать на долгосрок, среднесрок и краткосрок, в зависимости от сезона и спроса, и быстро переключаться между этими вариантами, что позволяет получить больше прибыли инвестору», — поясняет эксперт рынка Александр Терентьев. К тому же рентный бизнес имеет множество нюансов, однако все вопросы с постояльцами решает за собственника управляющая компания. Внимание уделяется даже таким деталям, как износостойкость материала в местах активного использования помещений.

Апарт-столица

Петербург вышел в лидеры по количеству предложений юнитов в апарт-комплексах в аренду. В NF Group уточнили, что 80% номерных фондов относится к категории «три звезды». Интересно, что в Москве представлено всего несколько апарт-отелей, но и те в классе «бизнес» и «элит». Более популярны они в таких регионах, как Сочи, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Новосибирск и Нижний Новгород. При этом проекты сервисных апартаментов в Северной столице предлагают повышенную доходность при более низком пороге входа на рынок — по сравнению с приобретением квартир — и традиционной надёжности такого актива. Девелоперы выставляют не только покупку лотов целиком, но и отдельных квадратных метров. Есть различные программы доходности, но средний уровень эксперты оценивают в 8%.
Если говорить о доходности, то по апартаментам обещают от 5 до 15% в год, реальное значение соответствует в среднем 8-10%. А при условии, что туристический поток и количество путешественников в Петербурге и Москве только увеличивается, можно с уверенностью говорить о том, что спрос на такой вид недвижимости будет гарантированно расти как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе», — уточняет пресс-служба GloraX.
Первоначально девелоперы ориентировались на туристов или бизнес-путешественников, предпочитающих центральные районы города. И для этого есть все основания, так как последние официальные данные говорят о том, что в Петербург в 2022 году приехали более 7 млн туристов — по информации за ноябрь, это уже на 1 млн человек больше, чем годом ранее. Увеличилась и средняя продолжительность поездки — с 3-4 до 5-6 дней. А средний чек вырос почти на 14%.
По разным оценкам, средняя заполняемость апарт-отелей в течение 2022 года составила до 70%, а в летний сезон, ожидаемо, ещё больше — до 90%. Это объясняется тем, что постояльцам предлагают все гостиничные опции и инфраструктуру, а проживание в среднем стоит на 17% ниже.
В последнее время рынок апарт-отелей осваивает и районы вокруг центра, поэтому появляется конкуренция уже за средне- или долгосрочную аренду квартир. Аналитики уверены, что здесь заложен драйвер роста. Один из таких проектов — «25/7 Заневский» — расположен в активно развивающемся Красногвардейском районе в двух минутах от станции метро «Ладожская».
Эти апартаменты, площадью от 21 до 80 м2, сдаются с полной отделкой и меблировкой, оснащены бытовой техникой и гостиничным пакетом. Классификация «четыре звезды» подразумевает предоставление более высокого уровня сервиса и больший штат персонала. «Управляющая компания берёт на себя не только решение всех эксплуатационных задач, но и занимается продвижением и рекламой, а также поиском арендаторов, что гарантирует высокую заполняемость даже в низкий сезон, отвечает за сохранность имущества, а также осуществляет контроль за работой всех инженерных систем», — говорится в официальном сообщении компании GloraX.
Как и в других апарт-комплексах, здесь сделан акцент на инфраструктурную составляющую, предусмотрены общественные пространства, коворкинги, переговорные, ресторан, фитнес-зал, SPA-зона и пр.
Отдельное внимание застройщик уделил безопасности и технологическому оснащению апартаментов. Так, резиденты получат доступ к интерактивному ТВ, голосовому помощнику, централизованному управлению светом и электроприборами. Вся информация по управлению апартаментами аккумулируется в мобильном приложении, в котором также предусмотрен функционал селф-чекин и бесключевой доступ в номер.
Что касается доходности, то девелопер предлагает два вида программ: «Гарантированный доход» и «Максимальный доход». Кроме того, можно остановиться на варианте, при котором будущий собственник сократит свои инвестиции на этапе покупки апартамента.
«Сейчас, когда стоимость квадратного метра минимальна, инвестор может подобрать ипотечную программу с низкой процентной ставкой и тем самым уменьшить размер своих вложений в проект. Если при этом выбрать программу «гарантированный доход», сумма ежемесячного дохода полностью покроет выплаты по ипотеке», – пояснили в компании.

Доходные дома

Формат современных сервисных апартаментов впервые появился в Петербурге и на протяжении нескольких последних лет активно эволюционировал именно здесь. У нас совершенствовались операторы апарт-отелей, формировались уникальные бизнес-практики и даже своя культура в отношении развития этого типа недвижимости.
К слову, сервисные апартаменты по функционалу можно сравнить с дореволюционными доходными домами. Они появились во время реформ Александра II, когда из-за повышающейся экономической активности в город начали приезжать бывшие жители деревень, которым потребовалось арендное жильё, рассказывает краевед, кандидат исторических наук Александр Чепель. В Петербурге возник бум строительства доходных домов. Это были частные владения купцов, дворян, разбогатевших крестьян, а также корпораций, например, кредитных обществ или страховых компаний. Такая недвижимость была как на Невском проспекте, так и на окраинах, но её качество сильно различалось. Собственник будущего здания мог воспользоваться кредитом для строительства под залог участка, а затем заложить и готовое здание.
Ежегодный доход от сдачи составлял тогда около 5% от стоимости строительства, а размер арендных платежей зависел от качества и комфорта жилья. В среднем, пятикомнатная квартира на Петроградской, тогда Петербургской стороне, обходилась ежегодно в 1 тыс. рублей. Для сравнения, «хорошая» зарплата инженера составляла в год 2,5-3 тыс. рублей», — рассказывает Александр Чепель, краевед, кандидат исторических наук.
Эксперт приводит в пример несколько известных доходных домов Петербурга: это дом Лидваль на Каменноостровском проспекте, дом Бенуа на Каменноостровском, 26-28 «Первого российского страхового общества», доходный дом Н. Н. Лейхтенбергского и доходный дом Никонова.
После революции в XX веке многие доходные дома были заброшены и впоследствии разрушены. Сохранившиеся здания, как и вся остальная недвижимость, были переданы в собственность государства и многие из них стали коммунальными квартирами. Так закончилась история доходных домов. Что касается будущего, то по оценкам экспертов, рынок апарт-отелей продолжит активно развиваться, а доходность в 2023 году останется на таком же уровне.

Поделиться: