Гибкий подход: тренды в строительстве офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости переживает непростые времена: условия меняются и для арендатора, и для арендодателя. Для девелоперов, которые продолжают развивать проекты в сегменте коммерческой недвижимости, настал момент поиска новых решений. Какой продукт будет востребован в ближайшем будущем, «ДП» выяснил в беседе с Иваном Зуевым, заместителем генерального директора – руководителем бизнес-направления «Девелопмент» ГК «Галс-Девелопмент».

Один из трендов 2021-го года, отмеченный аналитиками, — это возвращение интереса девелоперов к строительству офисных помещений, а также «размораживание» старых проектов. Что изменила повестка в 2022 году?
— В прошлом году объём спроса был очень высок, при том, что нового качественного предложения в востребованных деловых районах двух столиц было недостаточно. Поэтому крупные площади класса «А» были в дефиците. Логично, что это повысило интерес строительных компаний к возведению офисов и оживило рынок. Девелоперы стали активно искать участки под строительство бизнес-центров. Однако новая экономическая реальность вновь изменила правила игры.
Сегодня многие застройщики сместили фокус внимания в сторону популярного формата built-to-suit. Запросы по аренде коммерческих помещений «в бетоне» стремятся к минимуму, представители бизнес-структур продолжают интересоваться офисами, где всё готово к переезду. В текущей ситуации выигрывают девелоперы, которые могут предложить такую опцию. Особенностью новой очереди делового квартала «Невской Ратуши», строительство которой осуществляет «Галс-Девелопмент» в Санкт-Петербурге, является готовая отделка офисных помещений «под ключ».
Иван Зуев, заместитель генерального директора – руководитель бизнес-направления «Девелопмент» ГК «Галс-Девелопмент»
Серьёзное подорожание строительных материалов началось не в текущем году — из-за этого многие переносили сроки ввода объектов. В этом году добавились проблемы с логистикой. Как с этим справляется отрасль?
— Строительный рынок с 2021 года работает в ситуации непрогнозируемого роста стоимости стройматериалов, дополнительной вводной в этом году стал дефицит ряда позиций. Не последнюю роль сыграли и валютные колебания, также выросла цена рабочей силы. Сложившиеся экономические обстоятельства задают вектор приложения усилий в отрасли в целом: строгое соблюдение заявленного качества на всех этапах, поиск альтернативных возможностей по поставкам материалов и частичное импортозамещение без ухудшения характеристик. И, конечно, важна молниеносная реакция на изменения рынка.
Компания «Галс-Девелопмент» с глобальными вызовами успешно справляется. Для второй очереди квартала «Невская Ратуша» нам удалось закупить и поставить на строительную площадку заявленное в проекте высококлассное инженерное оборудование и материалы. Например, в корпусах № 4, 5, 6, которые будут введены в эксплуатацию в этом году, установлены лифты KONE — мирового лидера по производству вертикального транспорта. Все здания оснащены приточно-вытяжными установками Euroclima, современными системами кондиционирования, вентиляции воздуха и рекуперация тепла, а также интеллектуальной системой управления зданием Building Management System. В проекте также применена передовая и экологичная технология пожаротушения тонкораспылённой водой. С её помощью возгорания тушатся максимально эффективно, с экономичным расходом воды и электроэнергии.
Вам удаётся придерживаться установленного графика при строительстве квартала «Невская Ратуша»? В июне появилась информация, что на объекте уже приступили к фасадным работам.
— На самом деле, к активной фазе реализации фасадных работ мы приступили ещё в мае. Этому предшествовала огромная работа по выбору и согласованию материалов и фактур, а главное —итогового облика зданий, который будет выполнен в единой концепции с уже построенной первой очередью квартала. Фасады второй очереди «Невской Ратуши» выдержаны в стиле современной классики и отделаны натуральным камнем Доломит Геналдон российского месторождения. Панорамное остекление зданий выполнено из высококачественного алюминиевого профиля SHUCO.
В настоящее время все работы ведутся по графику. Сейчас по корпусам 4, 5, 6 мы завершаем монтаж всех инженерных систем и переходим в активную фазу пусконаладочных работ. Параллельно ведутся работы по благоустройству и строительству подземной части двух других корпусов — 8 и 9, которое выполняется по относительно новой для Петербурга технологии top down. Уже к концу этого года два новых здания начнут активно расти вверх, а достроить их мы планируем в 2024 году.
Сколько человек сейчас на строительной площадке? Пришлось ли увеличивать количество работников, чтобы ускорить темп строительства?
— На данный момент количество сотрудников подрядных организаций на площадке варьируется в пределах 650-700 человек. Численность людей будет постепенно наращиваться с запуском новых фронтов и технологической возможности совмещения видов работ.
Что сегодня говорит о высоком качестве офисного здания? Какие стандарты приняты за эталон, что в фокусе внимания?
— Сегодня арендаторам нужны не квадратные метры, а рабочие места и технологичное трансформируемое пространство. Офисный продукт как полностью «упакованный» набор сервисов — тренд последнего времени, однако в России он только начал приобретать популярность, а вместе с ней и конкретные черты. Теперь современный офис — это место для встреч и переговоров, проектной командной деятельности, семинаров. Соответственно, квадратные метры необходимы не только для работы, но и для общения, так в офисных проектах появляются имиджевые гостиные и лаундж-зоны.
Кроме того, несколько лет назад чётко обозначился тренд на заботу о здоровье человека: физическом и ментальном. ESG-повестка стала причиной массового интереса к формату «зелёных офисов». И когда мы говорим о строительстве и оснащении помещений класса «А», то сейчас еще больше, чем ранее речь идёт об энергоэффективности, экологичных материалах, планировочных, а также технических и климатических решениях, предполагающих обеспечение определённых условий для сотрудников предприятия: инсоляция, звукоизоляция, противоэпидемические меры и т.д. Первая очередь «Ратуши» уже имеет золотой экологический сертификат Green Zoom. Вторая очередь проекта обязательно будет соответствовать новым стандартам «зелёного» строительства, которые сегодня разрабатываются в отрасли.
Какие ещё элементы становятся обязательными для премиальных деловых кварталов?
— В основу проектирования современных деловых кварталов высокого класса закладывается концепция life-and-work balance. Она предполагает, что в самом здании и на прилегающей территории есть пространства, позволяющие сотрудникам не только эффективно работать, но и отвлечься, отдохнуть от рабочего процесса. Ведь как все мы знаем, лучший отдых — это смена деятельности. Поэтому в деловых кварталах класса «А» обязательно должны быть «зелёные зоны», места для отдыха, занятий спортом и так далее. Так, в «Невской Ратуше» есть большая городская площадь с фонтаном. А в строящихся новых корпусах, как и в зданиях первой очереди, также появятся свои точки притяжения: прогулочная зона с местами отдыха и озеленением, ретейл-зона на первом этаже с кафе, ресторанами, магазинами и сервисами услуг. Здесь же предусмотрено помещение под фитнес-клуб.
Эксперты говорят, что текущий год уникален для рынка офисной недвижимости: и в части ввода объектов в эксплуатацию, и в части возможностей для арендатора. Каких деталей к этой исключительности добавит ввод второй очереди, первого этапа «Невской Ратуши»?
— По данным консалтинговых агентств, в I полугодии 2022 года в Санкт-Петербурге был отмечен наименьший показатель по вводу офисных помещений за всю историю изучения рынка. С учётом низкой активности девелоперов в сегменте коммерческой недвижимости вскоре нас ожидает дефицит предложения объектов премиум-класса. Ввиду этого мы уверены в востребованности нашего продукта в будущем: спрос на качественные офисные площади класса «А» в центральной локации сохранится. По окончании строительства «Невская Ратуша» станет уникальным по масштабу и инфраструктурному оснащению деловым кварталом Северной столицы, который консолидирует в своём пространстве стратегически важные для города бизнес-структуры и административные силы.

Поделиться: