Практически каждый раз для текста об изменениях рынка строящейся недвижимости ко Дню строителя подходит фраза «это был тяжёлый год»
Поэтому в этот раз расширим рамки ретроспективы, чтобы оценить более полную картину и понять, какие события усложняли положение застройщиков и приводили к неизменному результату — росту цены квадратного метра. Просто посмотрим, что случилось за последние 4 года.
Жизнь по новым правилам
2018 год — принятие новых поправок в 214–ФЗ, которые кардинально поменяли правила игры. Если до этого застройщики продавали квартиры и видели деньги на своём счете в банке (если наличными — на полке в сейфе), то с июля 2019 года строить можно, только получив проектное кредитование, а деньги дольщики понесли не застройщику, а в банк — на эскроу–счета. Забрать их девелопер может, лишь достроив и сдав дом.
Целый год переходного периода (с июля 2018–го по июнь 2019–го) девелоперы с раскрытыми кошельками бегали по рынку и скупали всё, что хоть как–то можно было построить, не меняя кардинально разрешения на строительство (РнС). В итоге рекордный объём разрешений на строительство — 5,7–6 млн м2. Как рассказывал Евгений Ким (в тот момент глава службы Госстройнадзора), только в первой половине 2018 года было выдано около 400 разрешений — в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Всего в городе действовало 1,2 тыс. разрешений, при этом строилось лишь 900 объектов — те дома, которые можно было возводить по старым правилам. Сейчас эти запасы иссякают.
С июля 2019–го по начало 2020 года застройщики привыкали к новым правилам, договаривались с банками, получали первые кредиты. На рынок вышли и первые объекты. И тут случился ковид, локдаун, изоляция. Рынок встал, отделы продаж закрылись, все засели по домам, недвижимость никто не покупал.
Ковидная льгота
Май–2020. Принимается решение о субсидированной ипотеке, застройщики начинают бодро заявлять, что научились работать и продавать жильё онлайн (на самом деле нет). Продажи стоят, но и цены ещё низкие. Раскачиваться рынок начинает только в июле–августе, когда часть коронавирусных ограничений уже снята. Причём рост достаточно быстрый — продажи месяц к месяцу увеличивались на 10–15%, даже несмотря на повышающиеся одновременно со спросом цены.
Квартиры — такой же продукт, как всё остальное: если есть спрос, а предложение ограничено — цена взлетает. 2–3 года назад аналитики подсчитали, что падение ставки ипотеки на 1% увеличивает ёмкость рынка: то есть количество тех, кому становится доступно жильё, растёт на 7%. Введение субсидированной ипотеки снизило ставку с 11 до 7% (а с учётом банковских скидок до 5,9–6,1%). То есть доступность жилья практически одномоментно выросла почти на 30–35%.
Ещё один фактор, сказавшийся на росте спроса, — стоимость арендного платежа. В Петербурге, как и в любом мегаполисе, значительная доля экономически активного населения снимает квартиры. И когда стоимость ежемесячного платежа по ипотеке почти сравнялась со стоимостью аренды, все бросились покупать. Отдавать 45 тыс. рублей в месяц арендодателю за чужую квартиру или 50 тыс. рублей банку, но за свою — выбор очевиден.
Итак, весь оставшийся 2020 год и начало 2021–го спрос захлёстывал рынок. Застройщики, как все нормальные бизнесмены, регулировали рост увеличением цены на продукт. Но и производители строительных материалов — бизнесмены. Они тоже хотят денег, и их ценник предсказуемо пошёл вверх. Плюс начал восстанавливаться мировой рынок: биржевые товары — металлы и древесина — тоже подорожали. В итоге вышла чехарда — цены на строящиеся квартиры растут, себестоимость растёт. Кто кого опередит…
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), за 2021 год себестоимость строительства жилья в Петербурге в среднем увеличилась на 50%. При этом средние цены на жильё в сегменте массмаркет выросли на 32%.
Некоторые стройматериалы подорожали в 2,5 раза. Так, например, минеральная вата — на 135%, ПВХ–изделия — на 60%, тёплые полы — на 50%. Учитывая стоимость материалов и самих работ, отделка стала дороже для девелопера на 68%. Затраты на внутренние инженерные сети и их монтаж выросли на 60%. На 50% подорожало возведение наземной части зданий, на 52% — монолитный каркас. Рекордсменом этой гонки стали работы по остеклению балконов и лоджий — динамика их цены составила 150%.
В середине 2021–го власти фактически отменяют субсидированную ипотеку — объём кредита ограничивается 3 млн рублей. В Петербурге и Ленобласти на это можно купить считаные квартиры (5% от предложения). Продажи снижаются, но не падают совсем. Рынок успокаивается. Но…
Земля дорожает
Увеличив объёмы продаж, застройщики задумались о будущем, то есть о том, где дальше строить. И началась гонка за земельными участками. Только за 2021 год, по данным консалтинговой компании Nikoliers, на пополнение земельного портфеля было потрачено $1,1 млрд (ещё по старому курсу). При этом находили своих покупателей давно «зависшие» проекты. Самый известный — редевелопмент территории гостиницы «Северная корона» на набережной реки Карповки. Разрешение было получено ещё в 2016 году, после чего владельцы в течение 5 лет пытались найти покупателя. В феврале 2021 года проект вместе с земельным участком и готовым юрлицом (ООО «Северная корона») был приобретён ГК «Петербургская строительная компания» (ПСК). Сумма сделки не раскрывается.
Кроме того, сами девелоперы в последние годы продают своим конкурентам готовые проекты. Активно торгует, например, ГК «Красная стрела» Николая Урусова. Так, в мае компания e. Development приобрела у «Красной стрелы» проект строительства жилого комплекса бизнес–класса рядом с Московскими воротами. Сумма сделки составила более 80 тыс. рублей за 1 м2 улучшений. Ещё более интересную сделку Николай Урусов осуществил в проекте «Новоорловский» на Суздальском шоссе. Сначала, в ноябре 2020 года, «Красная стрела» купила участок под строительство 90,6 тыс. м2 у компании «ЮИТ«, которая реализует проект комплексного освоения территории «Новоорловский» за 1,8 млрд рублей (оценка экспертов), а уже в июле 2021 года реализовала его ГК «ПСК» за 2,9 млрд рублей (также оценка экспертов).
Начали продаваться целые кварталы, да ещё и с дольщиками. Так, в ноябре прошлого группа «Ойкумена» уступила «Ленстройтресту» свой строящийся жилой комплекс рядом с Новоорловским парком. Сумма заёмных средств в сделке составила 6,5 млрд рублей. Впрочем, по одной из версий, продаже участка поспособствовал Сбербанк, который осуществлял проектное финансирование.
По оценкам экспертов, за год земельные участки в зависимости от локации и готовности градостроительной документации подорожали в 1,5–2,5 раза.
А тут ещё городские власти решили упорядочить застройку Петербурга и ввели обязательное утверждение проектов на Градостроительной комиссии. Пока чиновники собирались и утрясали бюрократические процедуры, выдача всех разрешений на строительство затормозилась и все новые проекты на полгода встали на паузу.
Но к концу 2021–го — началу 2022 года казалось, что в очередной раз ситуация успокоилась, — можно спокойно планировать и строить. Но тут пришёл февраль. И всё началось по новой.
