Город готовится к новой кадастровой оценке недвижимости. В прошлом году собственники отбились от утверждения её результатов, но дважды такой щедрости от властей не ждут. Налоги по отдельным объектам вырастут на 20-30%.
Комитет имущественных отношений и подведомственное ему ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» («Кадастровая оценка») начали подготовку к проведению оценки земельных участков 2022 года. Оценка объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест) должна пройти в 2023 году. Стоимость будет определяться по состоянию на начало года.
Петербург вошёл в десятку городов по росту цен на вторичном рынке жилья
Перечень для оценки готовится Росреестром и передаётся в ГБУ примерно в конце февраля. Предварительно речь идёт о 3,317 млн единиц, включая 3 млн помещений, 145 тыс. земельных участков, 121 тыс. зданий, 25 тыс. сооружений, 1 тыс. недостроев и 25 тыс. машино–мест.
Проект отчёта по итогам определения кадастровой стоимости земли планируется подготовить в мае 2022 года. Публикация его после проверки Росреестром, соответственно, возможна в июне–июле 2022 года, поясняет Сергей Грибовский, директор ГБУ «Кадастровая оценка».
После этого в течение 30 календарных дней к нему могут быть представлены замечания от любых заинтересованных лиц: в ГБУ или многофункциональные центры лично, по почте, онлайн, в том числе через сайт «Госуслуги». Затем ГБУ будет заниматься их рассмотрением, если нужно — вносить исправления в проект отчёта, поясняет Сергей Грибовский. Опубликовать итоговую редакцию должны в конце ноября. Календарь по оценке объектов капитального строительства — такой же, с поправкой на 2023 год.
Сегодня в Петербурге действуют результаты оценки, утверждённой ещё в 2018 году. По ней же рассчитываются налоги на имущество. Обновить данные собирались в прошлом году, соответствующая работа была проведена, но результаты утверждать не стали — это сделали в качестве одной из мер поддержки бизнеса в ковидно–кризисный год.
Налоговая добавка
В целом кадастровая стоимость базируется на рыночной, её изменение должно соответствовать динамике рынка. С 2018 года, даже несмотря на пандемию, цены на недвижимость в Петербурге выросли.
«Весьма вероятно, что этот рост повлияет и на увеличение кадастровой стоимости. О конкретных цифрах говорить пока рано, особенно о динамике рыночных цен в 2023 году», — говорится в официальном сообщении ГБУ.
По итогам оценки 2018 года суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости по сравнению с предыдущей увеличилась лишь на 1%. По участкам рост составил 1,4%, по жилым помещениям — 4,1%, по машино–местам — 9,7%. А вот общая стоимость нежилых помещений снизилась на 30%. Дисконт был связан с тем, что при расчётах стали учитывать функционал объектов, определив его в зависимости от этажа.
Кадастровая стоимость участков, как и налоги по ним, вырастут незначительно, считают в ГБУ. «Рынок земельных участков находится в поиске баланса, здесь преобладают те же тенденции, что и на рынке недвижимости, — разнонаправленное изменение цен в различных секторах с отсутствием ярко выраженных негативных тенденций, что свидетельствует о наличии вялотекущего переходного процесса от кризиса к будущему устойчивому развитию. В среднем рост цен на земельные участки незначительный, поэтому и увеличение кадастровой стоимости не должно быть существенным», — прокомментировал Сергей Грибовский.
А вот по объектам капстроительства собственники прогнозируют резкий скачок цен, связанный в первую очередь с новой методикой оценки, утверждённой в Москве ещё в прошлом году. По ней в стоимости должны учитывать НДС. По данным «ДП», в Минюст сейчас направлен приказ Росреестра об утверждении новых методических указаний о государственной кадастровой оценке. Однако поблажек ждать не стоит. «Недавно мы ознакомились с проектом методических указаний. Требование учёта НДС при определении стоимости объектов капитального строительства в них не изменилось», — говорит Сергей Грибовский.
«Согласиться с тем, что в кадастровую стоимость “зашивают” НДС, сложно. До сих пор в профессиональном сообществе продолжаются дискуссии на эту тему. И несогласных с такой позицией немало. Более того, в феврале 2020 года по этому поводу было выпущено определение Верховного суда РФ, согласно которому включение налога на добавленную стоимость в оценку недвижимости считается незаконным», — отмечает Иван Терёшин, директор направления «Недвижимость» ГК SRG. Однако на практике мало что изменилось, добавляет он.
Разговоры о кадастре
Кадастровая оценка — больная тема для собственников. С учётом новых правил налоги могут вырасти на 20–30% и более, полагают эксперты. В прошлом году при отказе от утверждения результатов было заявлено, что город из–за этого недополучит 14 млрд рублей. «Кадастровая стоимость недвижимости очень выросла, что влечёт за собой рост налогов», — признавал тогда губернатор Александр Беглов.
Дебаты о новой оценке уже начались, хотя до утверждения результатов по капитальным объектам, которые грозят наибольшими расходами для бизнеса, ещё 2 года. Так, в Едином центре предпринимательства недавно прошла встреча с представителями промышленных предприятий, где бурно обсуждались нюансы оценки неиспользуемых участков, оценка незавершённых объектов и то, как их снимать с учёта, вопросы расчёта налогов и пр. 21 октября запланировано аналогичное мероприятие с членами Российской гильдии управляющих и девелоперов, говорят в ГБУ.
«Учреждение открыто для любых вопросов, касающихся государственной кадастровой оценки, в рамках правового поля», — уверяет заместитель директора ГБУ «Кадастровая оценка» Андрей Доморощенко.
Юристы поясняют, что действующим законодательством предусмотрено как досудебное оспаривание оценки, так и судебное. «Пока что наиболее действенный путь снижения кадастровой стоимости — обращение в суд в индивидуальном порядке. При этом значительная доля объектов недвижимости оспаривается со снижением на 20–50% от стоимости — как правило, это характерно для сегментов офисной и торговой недвижимости, а также земельных участков под данными объектами», — говорит Иван Терёшин.
При этом юристы рекомендуют собственникам до обращения в арбитраж соразмерить затраты на тяжбы с возможным профитом при победе в суде.
Отметим, что помимо роста кадастровой стоимости налоги на бизнес ежегодно растут из–за увеличения ставки, прописанного в городском законе. Так, в 2018–2019 годах она составляла 1% от кадастровой стоимости, в 2020–м — 1,25%, в 2021–м — 1,5%. В 2022–м вырастет до 1,75%, а с 2023–го бизнес будет платить 2%. В 2020–м собственники просили заморозить показатель на уровне предыдущего года, но получили отказ — пандемийный бюджет не потянул одновременно и отказ от утверждения новой кадастровой оценки, и сохранение ставки.
На территории Ленинградской области в этом году проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства. На следующий год запланирована оценка земельных участков. Учреждением проделана колоссальная работа, оценено более 2 млн объектов. Оценка проводится по массовой методике, при этом мы на регулярной основе отслеживаем общую ситуацию на рынке, а также анализируем динамику по отдельным категориям. 21 октября заканчивается приём замечаний собственников к проекту отчёта. Обращения есть, хотя и нельзя сказать, что их очень много. Важное значение при рассмотрении заявлений имеет информация непосредственно от правообладателей. Данные, поступившие в учреждение из Росреестра, действительно не всегда актуальны, хотя Росреестр постоянно работает над верификацией. Например, часто возникают вопросы по износу и аварийности объектов. Если владелец может предоставить обосновывающие документы, то мы обязательно их учитываем. Сразу скажу, что заявления «это очень дорого» — не аргумент. Утверждения итоговых результатов ожидаем до конца этого года. Предыдущая оценка проходила почти 10 лет назад, естественно, средняя стоимость недвижимости за прошедшее время выросла. При этом рост по разным объектам разный, давать усреднённый показатель нет смысла.
Владимир Филановский
Директор ГБУ ЛО «Ленкадоценка».
В прошлом году Смольный пошёл навстречу бизнесу и не стал утверждать результаты кадастровой оценки. Но в условиях дефицитного бюджета ждать того, что это повторится, не приходится. Участники рынка заранее начинают просчитывать возможные финансовые последствия и готовятся к уточнению и оспариванию оценки. Для этого им нужно понимать методику определения стоимости, а на упреждение — собрать пакет подтверждающих документов, качественно подготовленные отчёты от независимых оценщиков и любую другую аргументированную информацию по их активам.
Елена Бодрова
Исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов
Ежегодно ставка налога на имущество организаций увеличивается на 0,25% от кадастровой стоимости, что даёт рост налогов на 16%. Это достаточно много даже с учётом действующей кадастровой стоимости. Переоценка, очевидно, приведёт к увеличению стоимости объектов. Вместо декларируемых принципов налоговой стабильности мы имеем постоянное повышение налогов. Конечно, мы выступаем против новой оценки, тем более если она будет проводиться по массовой методике, которая не учитывает индивидуальные характеристики объектов.
Андрей Ростовцев
Финансовый директор холдинга «Империя»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
