Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате ипотеки. Уже сейчас многие заемщики столкнулись с финансовыми трудностями, оставшись без зарплаты или работы. Ситуация может обостриться к лету.
Вместе с аналитиками разбираемся, что будет с обслуживанием ипотеки и как помочь заемщикам.
В 2014 году пострадали в основном валютные заемщики
В последний экономический кризис 2014 года основной удар пришелся на заемщиков, у которых была валютная ипотека, но не было доходов в валюте. Из-за скачка курсов платежи по ипотеке стали неподъемны для многих из них. В результате чего в 2015-2016 гг. большая часть валютных кредитов были реструктурированы в рублевые, рассказала младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
До пика финансового кризиса обслуживание ипотеки было на достаточно высоком уровне. Так в 2014 года доля ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней была на уровне 1,5%. Постепенно показатель стал ухудшаться. «Пикового значения просрочка достигла в 2015 году — до 2,5–3%. Именно в 2015 году «вызрела» просрочка после кризисных явлений 2014 года», — пояснил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Последующие три года характеризовались ростом «плохих» долгов не только в сегменте ипотеки, но и во всем розничном кредитовании.
К концу 2019 года показатель просроченной задолженности по ипотеке вернулся до кризисному уровню. По данным ЦБ, на 1 января 2020 доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле составила около 1%. В начале года возникла некоторая тенденция к увеличению объёма таких «плохих» кредитов, однако, она была достаточно слабо.
В целом ситуация с просроченной задолженностью в сегменте ипотеки — наиболее благоприятная во всем розничном кредитовании. «У ипотечных заемщиков самое высокое среднее значение персонального кредитного рейтинга (ПКР) среди всех заемщиков с розничными кредитами: 705 баллов (минимальное значение — 300 баллов, максимальное — 850 баллов», — отметил Алексей Волков из НБКИ.
Что касается валютной ипотеки, то за последние шесть банки почти перестали ее выдавать. По данным ЦБ, на 1 марта этого года доля валютной ипотеки в портфеле составила — 0,3%.
Уровень просроченной задолженности по ипотеке
Совокупный ипотечный портфель, млн руб.
Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, млн руб.
Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле,%
Средний размер рублевого ипотечного кредита, млн руб.
01.03.2014
2 746 088
41 119
1,50%
1,68
01.03.2015
3 565 091
49 141
1,38%
1,63
01.03.2016
4 069 419
70 573
1,73%
1,74
01.03.2017
4 495 875
70 275
1,56%
1,78
01.03.2018
5 310 259
69 882
1,32%
1,92
01.03.2019
6 632 276
73 261
1,10%
2,16
01.03.2020
7 654 499
73 960
0,97%
2,45
Таблица: расчеты «Эксперт РА» по данным Банка России
Сейчас в зоне риска большинство заемщиков
В отличие от 2014 года сейчас под ударом может оказаться подавляющее число ипотечных заемщиков. «Поскольку пандемия и падение цен на нефть ударили по реальному сектору во многих отраслях. Вынужденное сокращение производства в условиях мер по борьбе с коронавирусом, фактическая приостановка деятельности многих субъектов малого и среднего бизнеса приведут к росту безработицы и снижению доходов значительного числа граждан», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Пик безработицы придется на конец второго квартала — тогда стане понятно, сколько предприятий останется на рынке, считают аналитики. Около трети российских предприятий уже отправили своих работников в отпуск без содержания.Еще 20% существенно снизили зарплаты на время карантина, Увольнения работников начали уже 16% компаний.
Ухудшение экономической ситуации в стране может привести к проблемам по выплате кредитов, включая ипотеку и сказаться на качестве кредитного портфеля российских банков. По оценке НАФИ, сейчас у четверти населения ежемесячные выплаты по кредитам составляют 21-30% от совокупного дохода.
Проблемы с выплатой начнутся через три месяца
Мартовские и апрельские показатели вряд ли покажут существенный рост проблемных ипотечных кредитов, но уже летом будет расти доля просрочки по ипотеки. «Фактор коронавируса начал работать только в конце месяца, для проявления влияния таких факторов, как снижение цены нефти и девальвация рубля требуется определенное время», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Проблемы с обслуживанием кредитов, включая ипотеку, точно возникнут, согласился аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. «Мы меньше месяца живем в новом режиме. Пока люде еще не успели задержать платежи. Просрочкой считается — 90 дней, поэтому серьезные проблемы стоит ждать через три месяца. По итогам года показатель просроченной задолженности может вырасти до 5-6% — что очень большая цифра. Но это и худший вариант развития событий», — сказал он.
Аналитики «Эксперт РА» также прогнозируют увеличение объемов просроченной задолженности по ипотеке, но не столь значительное — до 1,5%.
Однако масштабы роста будут зависеть от распространения в стране COVID-19 (пока пик эпидемии не пройден) и мер поддержки со стороны государства, а также результатов программ реструктуризации и ипотечных каникул, которые сейчас реализуются банками.
«Банки вероятно будут стремиться избежать массовых дефолтов и активно предлагать реструктуризацию кредитов. В противном случае есть риск накопления на балансах банков непрофильных активов, что для них крайне нежелательно в текущих условиях», — отметил директор по маркетингу НКБИ.
Кредитные организации также будут ограничивать выдачу новых займов, и уже отчасти это реализуют — ужесточают кредитный скоринг и требования к новым заемщикам, добавил аналитик ГК «Финам».
Участники акции протеста валютных заемщиков, требовавшие пересмотра условий их договоров в связи с падением курса рубля. 2016 год
(Фото: Филипп Киреев/ТАСС)
Каникулы не для всех
Сейчас ипотечные заемщики, которые столкнулись с финансовыми трудностями на фоне пандемии, могут воспользоваться специальными кредитными каникулами. Однако из-за ограниченного лимита получить их могут далеко не все. Максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул составляет 1,5 млн руб. Для сравнения, средний размер ипотечного кредите в стране составляет около 2 млн. руб., в Москве этот показатель приближается к 5 млн. руб.
«Кредитные каникулы могли бы стать эффективным инструментом помощи ипотечным заемщикам в текущей ситуации. Однако принятое ограничение по максимальной сумме ипотечного кредита существенно сужает круг потенциальных получателей поддержки», — отметила Екатерина Щурихина.
По оценке НБКИ, уйти на кредитные каникулы в России смогут треть ипотечных заемщиков. Попасть в эту программу могут либо жители небольших городов с невысокой стоимостью жилья, либо те, кто уже погасил большую часть кредита. «Наиболее логичным здесь был бы более дифференцированный региональный подход для расширения доступа заемщиков к кредитным каникулам, исходя из средней суммы кредита в каждом из регионов», — считает Алексей Волков из НБКИ.
Также не совсем понятно, какие документы будут принимать банки в качестве подтверждения снижения дохода. Кроме того, для заемщиков с низким уровнем жизни даже снижение дохода меньше 30% может стать серьезной проблемой при выплате кредита.
«Пока сложно определить весь необходимый объем мер поддержки — мы ещё не достигли пиковой точки ухудшения платежеспособности заемщиков. Потенциально набор мер может быть достаточно широким вплоть до выкупа проблемных активов государством с банковских балансов и урегулирования ситуации без участия кредитора», — заключил Валерий Пивень.
«Граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки»
Ольга Соколова, руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости Аналитического центра НАФИ:
По опыту прошлых лет можно сказать, что в ситуации, когда выплата по ипотеке становится невозможной, граждане в первую очередь пытаются найти способы продолжать ипотечные выплаты. В зависимости от сложности ситуации они могут обращаться как за помощью к родственникам или друзьям, так и в банки-кредиторы за реструктуризацией кредита.
Большая часть (70%) ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, и зачастую они являются получателями различных мер поддержки со стороны государства. Следует ожидать, что в текущих условиях при снижении доходов и возникновении сложностей с погашением кредита, вероятнее всего, граждане обратятся за помощью к государству и постараются воспользоваться программами поддержки.
В своем последнем обращении 8 апреля президент Владимир Путин поручил расширить ипотечные каникулы на большее число людей. Проработкой данного вопроса будет заниматься правительство.
Пока ипотеку платят исправно
Крупнейшие российские банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», пока не отмечают существенных изменений по просрочке ипотеки и спросу на программы реструктуризации. Сами данные по просрочке по ипотеке банки не раскрывают.
«Сейчас мы не фиксируем значительных изменений показателя просроченной задолженности. Банк продолжает оказывать ипотечные услуги в полном объеме — как в отделениях, так и через дистанционно», — рассказали в пресс-службе МКБ.
В ВТБ отметили, что «показатель просрочки по портфелю банка остается на минимальных значениях». «В настоящий момент мы видим увеличение роста заявлений на реструктуризацию задолженности от наших заемщиков, что вполне ожидаемо в текущих условиях», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.
В Райффайзенбанке также не фиксируют изменений. «В марте показатели просроченной задолженности практически не изменились по сравнению с началом года», — сказал руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента банка Алексей Крамарский.
Только в Росбанке отметили незначительное увеличение объемов выходов в просроченную задолженность по сравнению со средними показателями прошлого года. «При этом, на наш взгляд, более показательная картина сформируется по результатам текущей недели. Мы внимательно следим за тенденциями», — отметила глава департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Екатерина Алиева.
Тем временем банки готовят собственные программы по поддержке заемщиков. ВТБ расширил программу ипотечных каникул для пострадавших от COVID-19, увеличив максимальный размер ипотечного кредита для получения каникул. Сбербанк в связи распространением коронавируса и ухудшением финансового положения граждан разработал собственную программа реструктуризации на индивидуальных условиях. Помочь индивидуально каждому клиенту обещают в Росбанке и МКБ.
